Bina Tamamlama Sigortası:
Teminat Senedi ve Hak Sahipleri

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Bina tamamlama sigortası (BTS), kentsel dönüşüm ve ön ödemeli maketten konut satış projeleri başta olmak üzere her türlü inşaat yapım projesinde, sigorta ettiren müteahhit veya satıcı (sigortalı) ile sigorta şirketi arasında imzalanan sigorta sözleşmesi gereği, lehtar olarak anılan arsa sahipleri veya tüketiciler (hak sahipleri) adına sigortacının düzenlediği teminat senetleri aracılığıyla koruma sağlayan bir kefalet sigortası ürünüdür (SEDDK Rehberi).

BTS sözleşmesinin tarafları müteahhit/satıcı ile sigortacıdır; ancak koruma, poliçeye bağlı olarak üretilen teminat senetleriyle hak sahiplerine ulaşır. BTS, geçerli bir inşaat yapım sözleşmesi veya ön ödemeli konut satış sözleşmesi üzerine kurulur; bu sözleşme olmadan BTS’nin dayanağı yoktur. BTS bir inşaat all risk poliçesi değildir: inşaat sırasındaki maddi hasarı değil, işin tamamlanıp teslim edilememesi riskini, GŞ m.7–9 ve poliçe özel şartlarının sınırları içinde ele alır. Örneğin doğal afet nedeniyle tamamlanamama varsayılan olarak teminat dışıdır; ancak ek sözleşmeyle kapsama alınabilir (GŞ m.8).

Taraflar ve Roller

GŞ m.3 ve SEDDK Rehberi çerçevesinde BTS’deki roller aşağıdaki gibidir. Müteahhit/satıcı poliçede hem sigorta ettiren hem sigortalı konumundadır; hak sahibi ise sigorta sözleşmesinin tarafı değildir, ancak teminat senedinin lehtarıdır.

Poliçe ve Teminat Senedi Nasıl İşler?

İşleyiş üç halkadan oluşur: (1) hak sahibi ile müteahhit/satıcı arasındaki inşaat yapım veya ön ödemeli konut satış sözleşmesi, (2) müteahhit/satıcı ile sigortacı arasındaki sigorta sözleşmesi ve (3) sigortacının hak sahipleri adına düzenlediği müstakil teminat senedi.

• Poliçe ve azami teminat limiti: Sigortacı poliçeyi düzenler ve poliçede azami bir teminat limiti belirler. Müstakil teminat senetlerindeki teminatlar toplamı bu limiti aşamaz (GŞ m.7/2–4).
• 6306 kapsamında: Poliçe, kat irtifakı kurulması şartıyla yapı ruhsatı alınmadan önce düzenlenir ve müteahhide verilir. Kat irtifakı kurulunca sigortacı her arsa sahibi için bağımsız bölüm bedeli üzerinden derhâl müstakil teminat senedi düzenler ve önemli hususlar formuyla adresine gönderir (GŞ m.7/3). Sigortacının sorumluluğu senedin düzenlenip teslim edildiği anda başlar (GŞ m.19/2).
• 6502 kapsamında: Poliçe, yapı ruhsatı alınmış veya mevzuatı gereği ilgili idareden onaylı proje kapsamında, ön ödemeli satışa başlanmadan önce düzenlenir. Satışa başlandıktan sonra sigortacı, belgelerin eksiksiz iletilmesi şartıyla makul sürede inceleyerek her tüketici için konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler (GŞ m.7/2). Tüketicinin cayma hakkı kullanılmamışsa sorumluluk, senedin düzenlendiği tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda başlar (GŞ m.19/2).
• Önemli hususlar formu: Senetle birlikte GŞ Ek-1’de yer alan bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu hak sahibine iletilir (GŞ m.19/7).
• Doğrulama: Teminat senetleri, SBM internet sitesindeki Sigortam360 uzantısının “Poliçeler” sekmesinden ücretsiz sorgulanabilir (SEDDK Rehberi).

Zorunluluk ve Alternatif Teminat Yöntemleri

BTS’nin yasal zorunluluk gündemi iki kanuna dayanır; ancak her iki kanunda da BTS, karşılanabilecek tek yöntem değildir. Zorunluluk ile alternatif teminat yöntemleri ayrı tutulmalıdır.

• 6306 sayılı Kanun m.8/6: Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidi, yapı ruhsatı alınmadan önce kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen BTS’yi yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. 6306 Uygulama Yönetmeliği m.13/9’a göre bu teminat, yapı yaklaşık maliyet bedelinin yönetmelikte belirlenen oranında verilir ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda belirtilen değerler kabul edilir; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları SEDDK tarafından belirlenen BTS yaptırılırsa bu teminat şartı aranmaz (m.13/9-ğ). SEDDK Rehberi de aynı çerçeveyi anlatır.
• 6502 sayılı Kanun m.42: Bakanlıkça konut adedi veya proje bedeli ölçütüne göre belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce BTS yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.12/1 bu büyüklüğü konut adedi otuz ve üzeri olarak belirler ve alternatif teminat yöntemlerini banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı kredi ile teminat olarak sayar; tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem Bakanlıkça uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir (m.12/2). SEDDK Rehberi de aynı eşiği ve yöntemleri belirtir.
• Diğer inşaat projeleri: GŞ, 6502 ve 6306 kapsamı dışında kalan inşaat projeleri için de sigorta sözleşmesi akdedilmesini düzenler (GŞ m.4, m.7/4). Bu projelerde yasal zorunluluğun varlığı ayrıca değerlendirilir.

Kentsel Dönüşüm ve Ön Ödemeli Konut Satışında BTS

BTS iki ana uygulamada farklı biçimde işler. Aşağıdaki karşılaştırma GŞ ve SEDDK Rehberine dayanır; her iki uygulamada da sorumluluk teminat senedi ve poliçedeki azami limitle sınırlıdır; ayni tazminde ödenen kira bu bedelle ilişkilendirilmez.

Kentsel dönüşümde müteahhit payı için ön ödemeli satış

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit payına düşen ve ilgili İdarenin izniyle ön ödemeli konut satışına konu olan kısımlar için ayrı bir BTS sözleşmesi yapılabilir; mevcut sözleşmede poliçedeki azami teminat limiti arsa sahiplerinin paylarına ek olarak satış bedelini de içeriyorsa bu kısımlar da kapsama girer (GŞ m.7/3-b; SEDDK Rehberi).

Teminat Kapsamı, Ek Sözleşme ve İstisnalar

GŞ m.7’ye göre sigortacı, aşağıdaki hâllerde teminat hesabında belirtilen hak sahiplerine, GŞ ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlar:

• İflas: Sigortalının iflas etmesi.
• Ölüm: Gerçek kişi sigortalının ölümü hâlinde mirasçıların mirası reddetmesi.
• Teslim edememe: Sigortalının, GŞ m.8 (ek sözleşmeyle kapsama alınmadıkça) ve m.9’daki hâller dışında bir sebeple, mevzuata ve projeye aykırı işlemleri dâhil olmak üzere, ilgili sözleşmede veya mevzuatta belirtilen azami süreyi veya projede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi.

Sigortalıdan kaynaklanmamak şartıyla mevzuat değişikliği veya kamu otoritesi tasarrufları nedeniyle projenin yeni duruma uygun hâle getirilmesine kadar geçen makul süre, teslim süresinin hesabında dikkate alınmaz (GŞ m.7/1).

Ek sözleşmeyle teminat altına alınabilecek hâller (GŞ m.8)

Aşağıdaki hâller ve kıymetler sigorta teminatının dışındadır; ancak ek sözleşmeyle kapsama dâhil edilebilir: 6502 kapsamındaki sigorta sözleşmelerinde, 6306 kapsamında olmamakla birlikte kat veya hasılat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine ait menfaatler; ön ödemeli satış kapsamındaki dükkân, ofis ve benzeri ticari nitelikteki taşınmazlar; deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeniyle projenin tamamlanamaması (bunlarla sınırlı olmamak üzere); 6502 m.35’e tâbi bağlı kredi ile alınan taşınmazlar için kredi verenin veya konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu.

Teminat dışında kalan hâller (GŞ m.9)

• Nükleer riskler ve bunların sebebiyet verdiği zararlar
• Savaş, iç savaş, ihtilal, isyan gibi olaylar ve bunların gerektirdiği askerî ve inzibati hareketler
• 3713 sayılı Kanun uyarınca terör eylemleri ve bunları önleme amaçlı müdahaleler sonucu doğan durumlar
• Tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması veya dönmesi
• Arsa sahiplerinin talebi üzerine inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmesi
• Taşınmazın usulüne uygun devri ve teslimi bildirildiği hâlde hak sahibinin taşınmazı devir ve teslim almaktan kaçınması
• Oturmaya elverişliliği engellemeyen iç kısım kıymetlerinin (fayans, musluk, yer döşemesi, kapı kolu, mutfak dolabı gibi) projede taahhüt edilen nitelikte olmaması
• Banka kanalı dışında yapılan ödemeler
• Kısmen 6502 m.35’e tâbi bağlı kredi ile alınan taşınmazlarda kredi verenin veya konut finansmanı kuruluşunun sağladığı kredi tutarı
• Sigortalıdan kaynaklanmamak şartıyla projenin yeni mevzuata veya kamu otoritesi tasarrufuna uygun hâle getirilmesinin mümkün olmaması
• Hak sahiplerinin dolaylı zararları ile bu Genel Şartlar kapsamındaki inşaat yapım sözleşmesinde veya ön ödemeli konut satış sözleşmesinde kararlaştırılmış cezai şartlar; bunlar her hâlde teminat dışındadır (GŞ m.9/3)

Teminat Senedi Limiti ve Tazminat Koşulları

• Limit: Müstakil teminat senetlerindeki teminatlar toplamı poliçedeki azami teminat limitini aşamaz; hak sahibinin yaptığı ödemelerden yalnız banka kanalıyla yapılanlar teminat kapsamındadır (GŞ m.7). Sigortacının tazminat ödeme yükümlülüğü, projede belirtilen ve teminat kapsamında olan bağımsız bölüm sayısıyla da sınırlıdır (GŞ m.20/4).
• Nakdi veya ayni tazmin: Sigortacı, ödemekle yükümlü olduğu tutarı ödeyerek (nakden) veya projeyi tamamlattırıp taşınmazı teslim ederek (ayni) ifa edebilir; tercihini gecikmeksizin karara bağlar ve bildirir (GŞ m.20/1). Ayni tazmini seçerse, inşaat yapım veya ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereği müteahhide ya da satıcıya devredilmesi gereken kat irtifakının sigortacıya devredilerek tapuda tescil edilmesi veya devredileceğine dair noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi gerekir (GŞ m.20/6). Sigortacı projeyi tamamlatacağı müteahhidi seçmede makul özeni göstermekle yükümlüdür; belirli hâllerde mevcut müteahhitle de anlaşabilir (GŞ m.20/5).
• Teslim süresi (ayni tazmin): Müteahhidin belirlenmesi ve proje yerinin sigortacıya teslimi sonrasında; iflas ve ölüm hâllerinde makul süre içinde ve her hâlde taahhüt edilen proje tamamlanma tarihini müteakip 24 ay içinde, 12 ay içinde teslim edememe hâlinde ise makul süre içinde ve her hâlde proje yerinin sigortacıya tesliminden itibaren 24 ay içinde hak sahiplerine taşınmaz teslim edilir (GŞ m.20/7; SEDDK Rehberi).
• Kira bedeli: Ayni tazmin seçilirse proje yerinin sigortacıya tesliminden sonra, hak sahiplerine konut teslim edilinceye kadar her ay bağımsız bölümün düzeltilmiş yapım maliyetinin binde beşi oranında kira tutarı ödenir. İflas ve ölümde kira, taahhüt edilen proje tamamlanma tarihini müteakip her ay; 12 ay içinde teslim edememe hâlinde ise bu tarihi müteakip 12. aydan sonra her ay ödenir. Bu ödemeler senetteki azami teminat bedeliyle ilişkilendirilemez (GŞ m.20/8).
• Muacceliyet ve avans: Nakdi tazmin kararında tazminat, rizikonun gerçekleşmesini ve belgelerin sigortacıya verilmesini müteakip, sigortacının araştırması bitince ve her hâlde ihbardan itibaren 45 gün sonra muaccel olur. Sigortacıya kusur yüklenemeyen bir sebeple inceleme gecikmişse bu süre işlemez. Süre işlemediği hâllerde, araştırma ihbardan itibaren 3 ay içinde tamamlanamamışsa sigortacı, tarafların mutabakatı veya mahkemece yaptırılacak ön ekspertiz sonucuna göre tespit edilecek zararın en az yüzde ellisini avans olarak öder (GŞ m.20/9, 11, 12).
• İflas masası: 6502 m.42/2’ye göre BTS kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz.

Başlangıç, Sona Erme ve Zamanaşımı

• Sigorta süresi: Sigorta poliçede yazılı başlama ve sona erme tarihlerinde, belirtilen saatlerde başlar ve sona erer; saat yazılmamışsa Türkiye Cumhuriyeti saatiyle öğlen 12.00 esas alınır (GŞ m.6).
• Teminat senedi geçerliliği: SEDDK Rehberine göre senette geçerlilik tarihi en az proje süresi + 12 ay olarak yer almalıdır. Sigorta sözleşmesi sona erse dahi sigortacının sona erme tarihinden önce düzenlediği senetlerden doğan sorumluluğu devam eder.
• Devir ve teslimle sona erme: Taşınmazların hak sahiplerinin tamamına devir ve teslimiyle sigorta sözleşmesi sona erer ve senetler hükümsüz hâle gelir; kısmi devir ve teslimde, teslim edilmeyen konutlar için sözleşme ve senetler devam eder (GŞ m.22/2–3).
• Ana sözleşmenin sona ermesi: Hak sahibinin inşaat yapım veya ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması, dönmesi ya da sözleşmenin feshi hâlinde sigortacı ilgili teminat senedini iptal eder ve koruma sona erer (GŞ m.19/6).
• Zamanaşımı: Sigorta sözleşmesinden doğan istemler alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren 2 yıl, sigorta tazminatına ilişkin istemler ise her hâlde rizikonun gerçekleştiği tarihten itibaren 6 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (GŞ m.24).

Sigorta Ettiren, Sigortalı ve Sigortacı Yükümlülükleri

• Sözleşme öncesi beyan ve senet öncesi bildirim: Sigorta ettiren, sözleşmenin yapılması sırasında sigortacının kararını etkileyecek önemli hususları (projeye ve geçmiş projelere ilişkin bilgiler, mali durumu gösteren belgeler, kredi değerliliği gibi) doğru ve eksiksiz bildirir (GŞ m.11/1–2). Sözleşme akdedildikten sonra ve müstakil teminat senedi düzenlenmeden önce meydana gelen değişiklikleri, sigortalının faaliyetiyle ilgili gelişmeleri ve kredi değerliliği açısından önemli hususları da sigortacıya bildirir (GŞ m.11/8). Bu yükümlülük, sözleşme süresince geçerli olan risk ağırlaşması bildirimi (GŞ m.12) ve sigortalının bildirim yükümlülüklerinden (GŞ m.15/3) ayrıdır.
• Risk ağırlaşması: İflas takibi veya iflas davası, ödemelerle ilgili kısıtlayıcı karar, borç ödemede acz, konkordato ilanı, mali durumun önemli ölçüde bozulması ve sözleşme düzenlenirken beyan edilen, ilgili idarece onaylanmış proje planı aşamalarında toplam 6 aydan fazla gecikme gibi hâller risk ağırlaşması sayılır; bunlar teminat tetikleyicisi değildir (tetikleyici GŞ m.7’deki hâllerdir) (GŞ m.12/3). Kısıtlayıcı karar, tüm alacaklıları bağlayan nitelikte olmalıdır. Bu hâller poliçeye açıkça yazılır (GŞ m.12/3). Sigortalı, riski ağırlaştıran işlemleri veya bu hâllerden birinin gerçekleştiğini derhâl bildirir; işlem sigortalının bilgisi dışında yapılmışsa öğrendiği tarihten itibaren en geç 10 gün içinde bildirir (GŞ m.12/4). Sigortacı, ağırlaşmayı veya ağırlaşma olarak kabul edilen olayları öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi feshedebilir ya da prim farkı veya düzenlenmiş/düzenlenmesi talep edilen müstakil teminat senetlerinden doğan ödeme yükümlülüğü tutarına kadar ek güvence isteyebilir; prim farkı veya ek güvence talebi 10 gün içinde kabul edilmezse sözleşme feshedilmiş sayılır ve süresinde kullanılmayan hak düşer; değişikliklerin yapılmasından önceki duruma dönüldüğü takdirde fesih hakkı kullanılamaz (GŞ m.12/5). Fesih hakkı kullanılsa da hak sahiplerine daha önce verilmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluk devam eder (GŞ m.12/8, m.22/4).
• Sigortalının yükümlülükleri: Taşınmazın teslimini, kredi ilişkilerini, aktifleri üzerinde üçüncü kişilere verilen teminatları, hak sahibi değişikliklerini, hak sahibinin sözleşmeden cayma veya dönmesini ve hak sahiplerince yapılan ödemeleri sigortacıya bildirir; proje gelişimine ilişkin bilgi verir (GŞ m.15/3).
• Rizikonun gerçekleşmesi: Sigorta ettiren rizikonun gerçekleştiğini öğrenince durumu gecikmeksizin sigortacıya bildirir; hak sahipleri de bildirebilir. Gerekli bilgi ve belgeler makul sürede sağlanır ve sigortacının inceleme yapmasına izin verilir (GŞ m.13).
• Sigortacı: Sözleşme öncesi aydınlatma yapar, poliçeyi verir, teminat hesabı tutar, müstakil teminat senetlerini düzenler ve önemli hususlar formunu iletir (GŞ m.16–19). Sözleşme öncesinde müteahhit/satıcının özellikle finansal durumuna ve geçmiş iş deneyimine ilişkin risk değerlendirmesi yapar (SEDDK Rehberi).

BTS, Kefalet ve CAR/EAR Arasındaki Fark

BTS, kefalet sigortası türünde bir üründür; ancak kefalet poliçeleri ve inşaat/montaj poliçeleriyle aynı işi görmez. Aşağıdaki tablo ürünlerin neye cevap verdiğini ayırır.

İkinci sütun yalnız SEDDK Rehberinin 6306 kapsamındaki kentsel dönüşüm projeleri için yaptığı kefalet–BTS karşılaştırmasını yansıtır; kefalet sigortasının genel kapsamı için Kefalet Sigortası sayfasına bakınız. Üçüncü sütun genel çerçeve içindir ve BTS ile kefalet sütunlarından farklı olarak GŞ veya Rehbere dayanmaz; poliçe hükümlerine göre belirlenir; CAR/EAR kapsamı için İnşaat ve Montaj Sigortası ve Mühendislik Sigortaları sayfaları esas alınır.

Genel Şartlar ile poliçe özel şartları

GŞ azami çerçeveyi ve asgari hakları belirler; ancak teminatın kapsamı “GŞ’ye ve poliçe özel şartlarına göre” sağlanır (GŞ m.7). Özel şartlar, 6102 sayılı Kanunun koruyucu ve emredici hükümlerine ve GŞ’ye aykırı olmamak kaydıyla işin özelliğine uygun olarak konabilir (GŞ m.26). Ek sözleşmeyle teminata alınabilecek hâller (m.8), limit, süre ve ek güvence koşulları poliçe ve teminat senedinde yazılı olmalı; hak sahibi senetteki beyanı esas almalıdır.

Teklif İçin Hangi Bilgiler Değerlendirilir?

• Proje türü ve mevzuat: 6306 kapsamında kentsel dönüşüm, 6502 kapsamında ön ödemeli konut satışı veya diğer inşaat projesi; yapı ruhsatı ve kat irtifakı durumu.
• Sözleşmeler: İnşaat yapım sözleşmesi veya ön ödemeli konut satış sözleşmeleri; hak sahipleri ve bağımsız bölüm bedelleri.
• Proje planı: Taahhüt edilen teslim tarihi, proje aşamaları ve ilgili idarece onaylanmış plan.
• Müteahhit/satıcı bilgileri: Finansal durum, geçmiş iş deneyimi ve kredi ilişkileri (sigortacı bu konularda bilgi ve belge isteyebilir; GŞ m.19/3–4, SEDDK Rehberi).
• Alternatif teminat ve ek sözleşme: Aynı projede başka teminat yöntemi kullanılıp kullanılmadığı; ticari bağımsız bölümler, doğal afet veya bağlı kredi gibi ek sözleşme gerektiren hâller.

Bu bilgiler değerlendirme içindir; teklifin verilmesi, kabul edilmesi, limit ve fiyat sigortacıya aittir.

Sık Sorulan Sorular

Neolife'ın Rolü

Neolife Grup, proje ve sözleşme bilgilerini, poliçe ve teminat senedi taslaklarını değerlendirerek uygun yerel sigorta çözümlerini araştırabilir, yerleştirme çalışması yürütebilir ve gelen teklifleri karşılaştırabilir. Bu, belirli bir sigortacının kapasitesi, teminatın kabulü, fiyat veya ödeme taahhüdü anlamına gelmez; teminat senedini düzenleyen ve kabul kararını veren sigortacıdır.

Bina Tamamlama Teklifi İsteyin →