Property All Risks mi, klasik yangın poliçesi mi?
Türkiye sigorta piyasasında işletme property sigortası iki temel yapıda sunulur. Hangisinin daha uygun olduğu, tesisin büyüklüğüne, faaliyet konusuna ve risk toleransına göre değişir.
Property All Risks (PAR)
- Yangın, yıldırım, infilak dahil
- Deprem, sel, fırtına — tek poliçede yönetilebilir
- Su hasarı, kırılma, dökülme
- Hırsızlık (bazı yapılarda)
- Dışarıdan darbe, araç çarpması
- Named perils listesi aramak gerekmez
- Dışlama listesi açıktır; tartışma riski daha azdır
- Büyük ve karmaşık tesisler için endüstri standardı
Klasik Yangın Poliçesi
- Yangın, yıldırım, infilak — standart
- Deprem, sel, fırtına — ek teminat zorunlu
- Su hasarı — ek teminat veya dışlama
- Her yeni risk için ayrıca ek teminat
- Listede olmayan olay kapsam dışı
- Prim PAR'a göre daha düşük olabilir
- Hasar anında kapsam tartışması daha sık
- KOBİ ve küçük mülkler için yaygın
Temel ve ek teminat başlıkları
Temel (çekirdek) teminatlar
Yangın
Ani ve kontrolsüz ateşten kaynaklanan doğrudan fiziksel hasar ve duman hasarı. Kendiliğinden tutuşma kapsam dışıdır; fermentasyon veya kendi iç ısısından kaynaklanan yangın da çoğunlukla dışlanır.
Yıldırım
Doğrudan yıldırım düşmesinin neden olduğu fiziksel hasar. Yıldırım kaynaklı güç dalgalanmasından (surge/spike) meydana gelen elektronik hasar çoğunlukla ayrı değerlendirilir; wording'e bakılmalı.
İnfilak (Patlama)
Basınç sonucu ani ve şiddetli genleşmeden kaynaklanan hasar. Kazan/basınçlı kap patlaması, gaz hattı patlaması. Kimyasal patlama veya yanıcı madde depolama ayrı değerlendirilir.
Duman Hasarı
Yangın sonrasında veya bağımsız olarak oluşan duman kaynaklı fiziksel hasar. Stok ve makinede duman hasarı tazminatın önemli bir kalemi olabilir.
Yangın Söndürme Hasarı
Yangını söndürmek için yapılan müdahalenin — su, köpük, kimyasal — neden olduğu hasar. Asıl yangın hasarıyla aynı poliçe altında değerlendirilir; ayrıca beyan edilmelidir.
Komşu Bina Hasarı
Komşu binadan geçen yangın veya infilak nedeniyle uğranılan hasar. Aynı şekilde kendi tesisten komşuya geçen yangın için üçüncü şahıs mali sorumluluk bağlantısı da değerlendirilmeli.
Ek teminatlar
Deprem
Ek prim ve sublimit ile. Bina yaşı, yapı tarzı ve deprem bölgesi primer doğrudan etkiler. DASK meskenler için zorunlu — ticari mülkler ve içerik ayrıca.
Sel / Su Baskını
Dışarıdan gelen su baskını; taşkın. Kanalizasyon geri tepmesi ayrıca değerlendirilebilir. Zemin kattaki stok ve makine için özellikle önemli.
Fırtına / Dolu
Şiddetli rüzgar, dolu veya kar ağırlığından kaynaklanan çatı, cephe ve açık alan hasarı. Dolu hasarı özellikle panelli ve çatı kaplama ağırlıklı yapılarda önemlidir.
Dahili Su Hasarı
Boru hattı patlaması, klima/ısıtma sistemi su kaçağı. Dışarıdan gelen sel ile karıştırılmamalı; genellikle ayrı teminat veya PAR kapsamındaki dahili su hasarı koşulları uygulanır.
Araç Çarpması
Araçların binaya veya tesise çarpmasından kaynaklanan hasar. Kendi araçlarınızın çarpması ayrı değerlendirilebilir; dışarıdan gelen araç standart ek teminat.
Hırsızlık
Kırma-zorlama ile gerçekleşen hırsızlıkta uğranılan maddi hasar. Kasa içindeki nakit/değerli evrak ayrı; stok ve demirbaş hırsızlığı limit ve koşullarla tanımlanır.
Senaryo karşılaştırması: PAR vs klasik yangın
| Hasar Senaryosu | PAR | Klasik Yangın (temel) | Not |
|---|---|---|---|
| Yangın — kontrol dışı ateş | Evet | Evet | Her iki yapıda temel teminat |
| Yıldırım doğrudan hasarı | Evet | Evet | Temel teminat |
| Kazan / basınç patlaması | Evet | Evet | İnfilak teminatı |
| Deprem hasarı | Ek teminat | Ek teminat | Her iki yapıda sublimit ile |
| Sel / su baskını | Ek teminat veya PAR dahili | Ek teminat | Wording'e bağlı |
| Fırtına / çatı hasarı | PAR dahili | Ek teminat | PAR avantajlı |
| Boru patlaması / dahili su | PAR dahili | Genellikle dışlı | PAR kritik avantajı |
| Araç çarpması (dışarıdan) | PAR dahili | Ek teminat | — |
| Hırsızlık (kırma-zorlama) | Ek teminat veya PAR dahili | Ayrı poliçe | Wording bağımlı |
| Elektronik arıza (yıldırım surge) | Wording'e bağlı | Genellikle dışlı | EEI poliçesi ayrı değerlendirme |
Sigortalanan varlıklar: ne, ne kadar?
Property sigortasında sigorta bedeli doğru belirlenmezse eksik sigorta kaçınılmazdır. Her varlık kategorisi için gerçek değerin ayrıca hesaplanması gerekir.
Bina
Temel yapı ve sabit ekler dahil inşaat maliyeti. Piyasa satış değeri değil, yeniden inşa maliyeti (reinstatement cost) esas alınmalıdır. Yaşa bağlı amortisman, doğru değerleme yapılmadığında büyük fark yaratır.
Makine ve Teçhizat
Üretim makineleri, enerji sistemleri, ısıtma/soğutma. Yerli ve ithal ekipman için yedek parça maliyeti ve montaj dahil reinstatement değeri esas alınmalı; döviz kuru değişiminin yarattığı değer açığına dikkat.
Demirbaş ve Donanım
Ofis ekipmanı, bilgisayar sistemleri, raf/dolap, klima. Elektronik ekipman için standart yangın poliçesi yetersiz kalabilir; EEI (elektronik cihaz sigortası) değerlendirmesi önerilir.
Stok ve Emtia
Hammadde, yarı mamul, mamul ürün. Stok değeri dönemsel dalgalanma gösterebilir; maksimum stok değeri üzerinden sigortalanması veya floating sum yapısı değerlendirilmeli. Soğuk zinciri gerektiren stoklar için ek koşullar.
Kiracı İyileştirmeleri
Kiracı tarafından yapılan tesisat iyileştirmeleri ve ekler. Kira sözleşmesinde kiracının sorumluluğunda olan iyileştirmeler ev sahibinin poliçesinde yer almayabilir; ayrıca değerlendirilmeli.
Para ve Kıymetli Evrak
Kasadaki nakit, çek, senet ve kıymetli evrak. Standart yangın poliçesinde nakit sublimit veya kasa sigortası ayrıca düzenlenir. Kasa tipi ve güvenlik sistemi koşulları belirler.
Yangın poliçesi neden hasarda beklenenden az öder?
Hasar gerçekleştikten sonra beklenen tazminatın gelmemesinin altında çoğunlukla öngörülebilir nedenler yatmaktadır. Bu nedenlerin büyük çoğunluğu poliçe yapılandırılırken önlenebilir.
Hasar Tazminatını Azaltan 6 Tuzak
Eksik Sigorta (Underinsurance)
Sigorta bedelinin gerçek değerin altında belirlenmesi. "Ortalama kuralı" (average clause) devreye girer; tazminat oransal olarak kesilir. 60 milyon TL değerinde bina 36 milyon TL üzerinden sigortalıysa tazminat %40 düşer.
Yeni Değer Yerine Tazmin Değeri
Poliçe reinstatement (yeni değer) yerine indemnity (amortisman düşülmüş değer) esasında yazılmışsa 10 yıllık bir binanın hasarında gerçek yeniden inşa maliyetinin çok altında ödeme yapılır.
Muafiyet (Deductible)
Her hasarda sigortalının kendi payı olan muafiyet tutarı tazminattan mahsup edilir. Yüzde veya sabit tutar olabilir; deprem ve sel gibi ek teminatlarda muafiyet ana teminattan farklı (ve çoğunlukla yüksek) belirlenir.
Sublimit Uygulaması
Deprem, sel, fırtına, enkaz kaldırma, profesyonel ücretler için ana sigorta limiti değil çok daha düşük sublimitler uygulanır. Büyük bir deprem hasarında %10–20 sublimit gerçek kaybın küçük bir kısmını karşılar.
Stokta Floating Değer Yokluğu
Sabit tutar üzerinden sigortalanan stok, hasar anındaki yüksek stok değerini karşılamayabilir. Mevsimsel veya dönemsel yüksek stok sezonlarında eksik sigorta riski kritik boyuta ulaşır.
Hasar Öncesi Beyan Problemi
Tesis yapısında değişiklik (yeni bölüm, ek bina, yeni üretim hattı), faaliyet konusunda genişleme veya kiracı değişikliği sigorta şirketine bildirilmezse hasar anında kapsam tartışması doğar.
Ortalama kuralı (average clause) nasıl işler?
Ortalama Kuralı — Somut Örnek
Gerçek değer 10.000.000 TL — Sigorta bedeli 6.000.000 TL — Hasar 3.000.000 TL
3.000.000 × (6.000.000 ÷ 10.000.000) = 1.800.000 TL
Sigortalı, gerçek zararın yalnızca %60'ını tazmin alır — ve kendi payını baştan ödememiş olmasına rağmen eksik sigorta cezası olarak 1.200.000 TL cebinden karşılamak zorunda kalır.
Reinstatement value vs indemnity value
Poliçenin "yeni değer" (reinstatement) mi yoksa "tazmin değeri" (indemnity) mi esasında yazıldığı, büyük hasarlarda tazminat tutarını dramatik biçimde etkiler.
Indemnity Value
- Hasar anındaki gerçek piyasa değeri esas alınır
- Birikmiş amortisman düşülür
- 10 yıllık bina için eskime payı yüksek olabilir
- Makine ve ekipmanda değer kaybı büyük
- Yeniden inşa maliyetini tam karşılamaz
- Prim daha düşük olabilir
Reinstatement Value
- Hasar gördüğü aynı cins ve özelliklerde yeniden inşa/satın alma maliyeti
- Amortisman uygulanmaz
- Eski binalarda bile tam yenileme maliyeti ödenir
- İthal ekipmanda güncel döviz kuru esas alınır
- Gerçek kurtarma kapasitesi sağlar
- Prim daha yüksek; ancak hasar anındaki fark çok büyüktür
Türkiye'de döviz etkisi: İthal makine ve teçhizat için sigorta bedeli TL cinsinden belirlendiyse ve sigorta başlangıcından hasar anına kadar kurda önemli değişim yaşandıysa, reinstatement value esaslı poliçe bile eksik kalabilir. Yıllık yenileme dönemlerinde sigorta bedelinin güncellenmesi kritiktir.
Business Interruption / Kâr Kaybı sigortası
Yangın veya büyük bir property hasarı, fiziksel varlığın ötesinde işletmenin gelirini durdurur. Yangın hasarının onarılması aylar sürerken kira, personel ve kredi yükümlülükleri devam eder.
Sigortalı Maddi Hasar
BI devreye girmesi için önce sigortalı bir property hasarı gerekir. Bunun haricindeki ticari kayıplar BI kapsamı dışındadır.
Bekleme Süresi
İş durmasının ilk X günü/saati için BI ödenmez. Kısa bekleme süresi daha yüksek primle gelir; standart 24–72 saat veya belirli gün sayısıdır.
Tazminat Dönemi
İşletmenin normale döneceği tahmini süre. Uzun tedarik süreli ekipman için bu sürenin yetersiz belirlenmesi en sık görülen BI hatasıdır.
BI kapsamındaki kalemler
Brüt Kâr / Gelir Kaybı
Satışların durması veya azalmasından kaynaklanan gelir kaybı. Poliçede "brüt kâr" veya "ciro" esasında tanımlanır.
Devam Eden Sabit Giderler
Kira, personel ücreti, finansman faizi, sigorta gibi faaliyet duraklamasına rağmen devam eden maliyetler.
Ekstra Masraflar
Geçici kiralık alan, acil taşeron, ekstra nakliye gibi hasarı hafifletmek amacıyla yapılan ek harcamalar.
Kira Kaybı
Kiralık mülk sahibi olarak hasar nedeniyle kiracının taşınması sonucu kira gelirinin kesilmesi. BI içinde veya ayrı kira kaybı teminatı ile.
İndemnity period tuzağı: İthal ekipman için temin süresi 12–24 ay olabilir. BI indemnity period 6 ay belirlenmişse ve tesisin yeniden faaliyete geçmesi 14 ay sürüyorsa son 8 aydaki gelir kaybı tazminat dışında kalır. Büyük ve kritik ekipmanlar için indemnity period bu sürenin üzerinde tutulmalı; prefinansman ve proje finansmanı yapılarında banka bu koşulu şart koşabilir.
First loss, muafiyet, sublimit ve koasürans
İlk Hasar (First Loss) Sigortası
Sigortalı toplam varlığın tamamını değil, tek bir olayda maruz kalabileceği maksimum hasarı sigorta bedeli olarak bildirir. Çok sayıda lokasyona dağılmış stok veya varlıkları olan işletmelerde mantıklıdır. Yanlış değerleme yapılırsa first loss limit aşılabilir ve kalan hasar karşılanmaz.
Deductible / Muafiyet Yapısı
Her hasarda sigortalının üstlendiği ilk tutar. Sabit tutar (örn. 50.000 TL) veya sigorta bedelinin yüzdesi olabilir. Ek teminatlarda — özellikle deprem ve selde — muafiyet ana teminattan çok daha yüksektir. Yüksek muafiyet prim düşürür; hasar anında öz karşılama gücü oluşturulmalıdır.
Alt Limit Uygulaması
Ek teminatlar (deprem, sel, enkaz kaldırma, profesyonel ücretler) için toplam sigorta limitinden bağımsız olarak uygulanan daha düşük üst limitler. Büyük bir deprem hasarında ana binanın sigorta limiti 50 milyon TL iken deprem sublimiti 10 milyon TL ise aradaki fark tazminat dışı kalır.
Koasürans (Coinsurance)
Büyük risklerde birden fazla sigorta şirketinin kapasitelerini birleştirerek riski paylaşması. Her şirket belirlenen yüzde pay oranında prim alır ve hasarda tazminat öder. Tek şirketin kapasitesini aşan büyük property değerlerinde standart uygulama. Sigortalı genellikle tek poliçe görür; arka planda birden fazla sigortacı yer alır.
Sigortalının Kendi Payı
Bazı yapılarda sigortalı kendisi de belirli oranda riski taşır — bu "koasigortacı olarak kalma" durumudur. Eksik sigorta cezasından farklıdır; bilinçli olarak kabul edilmiş risk paylaşımıdır. Büyük ve iyi risk yönetimine sahip işletmelerde prim avantajı sağlayabilir.
Değişken / Floating Stok Sigortası
Stok değerinin dönemsel olarak önemli ölçüde değiştiği işletmeler için maksimum stok değeri beyan edilir; ay sonlarında gerçekleşen değere göre prim hesaplanır. Mevsimsel üretim yapan işletmelerde eksik sigorta riskini azaltır.
Ek maliyet kalemleri: sıkça unutulanlar
Büyük bir yangın veya hasar sonrasında kurtarma ve yeniden yapılanma sürecinde asıl hasara ek maliyet kalemleri oluşur. Bunlar önceden poliçeye yazılmamışsa tazminat dışında kalır.
Enkaz Kaldırma
Yıkılan veya hasar gören yapı ve içeriklerin temizlenmesi. Büyük binalarda ve özellikle tehlikeli madde içeren hasar vakalarında bu maliyet önemli bir kalem oluşturabilir. Sublimit veya ayrı kalem olarak beyan edilmeli.
Profesyonel Ücretler
Yeniden yapım sürecinde gereken mimar, mühendis, hasar tespit uzmanı ve proje yöneticisi ücretleri. Bu kalem standart poliçe dışında tutulabilir; ayrıca belirtilmeli.
Yangın Söndürme Masrafı
Özel yangın söndürme hizmetleri, köpük ve kimyasal masraflar, söndürme amacıyla tahrip edilen komşu mülk hasarı. Hasar sonrası faturaları önceden tahmin edilemez; limitin yeterli olması kritik.
Komşu Kira Kaybı
Kendi binanızdaki hasar nedeniyle kiracının taşınmak zorunda kalması ve kira gelirinin kesilmesi. Ayrıca kendi kiralık iş yerinizi kullanamıyorsanız geçici yer maliyeti BI kapsamında değerlendirilebilir.
Çevre Temizleme
Hasar sonrası toprak veya su kirliliği (söndürme suyu, kimyasal sızıntı). Standart yangın poliçesinin dışında kalabilir; çevre sorumluluk poliçesiyle birlikte değerlendirilmeli.
Üçüncü Şahıs Sorumluluk
Tesisten komşuya geçen yangın veya hasardan kaynaklanan üçüncü şahıs tazminat talepleri. Yangın poliçesi maddi kendi hasarı; sorumluluk için ayrıca işletme sorumluluk (TPL) poliçesi değerlendirilmeli.
Underwriter ne ister?
Doğru teklif alınabilmesi, kapsam müzakeresi yapılabilmesi ve hasar anında sürprize yer bırakılmaması için underwriter'ın beklediği bilgiler:
Bina ve Fiziksel Yapı
Yangın Güvenlik Sistemleri
Faaliyet ve Stok
Risk ve Değerleme
Risk iyileştirmesinin prim etkisi: Sprinkler sistemi kurulumu, elektrik tesisatı revizyonu ve düzenli bakım kayıtları underwriter değerlendirmesinde olumlu etki yaratır. PML'yi düşüren önlemler hem kapsam seçeneklerini genişletir hem de prim müzakerelerinde avantaj sağlar.